Проектирование бизнес-центров

На начальном этапе проектирования бизнес-центра необходимо учесть многочисленные требования девелопера, предъявляемые как к внешнему виду, так и к функциональным характеристикам. Помимо обеспечения необходимой арендопригодной площади (GLA) не следует забывать о предоставлении дополнительных услуг для арендаторов и владельцев офисов. Деловой комплекс может объединять в своих стенах не только многочисленные офисы, но и производственные, складские, выставочные площадки, рекреационные зоны, конференц-залы, фитнес, кафе и магазины.

Класс будущего объекта влияет на стоимость проектирования. Базовую классификацию ввела Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД), исходя из следующих параметров:

• месторасположение и доступность;
• тип и технический уровень оснащенности;
• качество управления и сервис.

Общепринятая классификация

• Класс «A». Бизнес-центры возведены по индивидуальным проектам и расположены в престижном районе города, оснащены новейшим технологическим оборудованием. Предоставляется наивысший уровень комфорта, используются планировки open space. Обслуживание осуществляется профессиональной управляющей компанией. Ориентация на премиальный сегмент.
• «B». Новые комплексы, а также объекты после капитального ремонта с хорошей транспортной доступностью и развитыми инженерными коммуникациями. При отделке используются качественные, но не столь дорогие как в БЦ класса «A» материалы. Предусмотрено наличие кафе. Арендная плата ниже.
• «C». Производственные строения, которые были перепрофилированы под офисную функцию. Инженерия и отделка не соответствует современному уровню. Расположены в спальных районах вдали от станции метро. Собственник в большинстве случаев самостоятельно осуществляет обслуживание.

Разработка концепции

На старте работ по проектированию бизнес-центра проводится анализ задачи по обеспечению необходимого количества арендных площадей на выделенном под застройку участке, определяется планируемое количество посетителей в день, рассчитывается возможная пиковая нагрузка. Данные параметры необходимы, чтобы сформулировать концепцию: будет ли это система объектов в несколько этажей или многоэтажная высотная доминанта, предусматривающая сочетание различных функциональных зон.

При подготовке документации требуется предусмотреть наличие следующих систем:

• комплексной диспетчеризации для управления инженерными сетями (способствует минимизации численности персонала и снижению расходов);
• противопожарной и дымоудаления (с датчиками и сигнальными устройствами разных принципов действия);
• контроля доступа в различные помещения с целью ограничения перемещения людей, а также автомобилей по прилегающей территории;
• видеонаблюдения (круглосуточная запись);
• климат-контроля;
• автоматического управления внутренним и наружным освещением;
• телефонии и высокоскоростного интернета;
• паркингов (подземных, наземных, многоуровневых);
• теплосбережения (возможно использование теплосберегающих материалов для фасадов);
• окон с отражающим покрытием для защиты от проникновения ультрафиолетовых лучей (может применяться совместно со светопрозрачной кровлей);
• шумо- и звукоизоляции;
• фальшполов (благодаря съемным конструкциям обеспечивается быстрый доступ к инженерным сетям);
• лестниц, эскалаторов, лифтов – для правильного распределения людских потоков.

Должна обеспечиваться комфортная среда для инвалидов с использованием безбарьерного доступа в БЦ и отдельные помещения. Необходимо создание специальных опорных систем в санитарно-гигиенических комнатах, тактильных указателей для инвалидов по зрению.

При подготовке документации архитектурное бюро rumpu особое внимание уделяет материалам для отделки интерьеров – они должны быть экологичные и пожаробезопасные. Внутреннее пространство проектируется с возможностью мобильного переоборудования. Мы создаем проекты с расчетом на успешное прохождение экспертизы, быстрое возведение и ввод в эксплуатацию.