Проектирование бизнес-центров: максимизация арендопригодной площади

На начальном этапе проектирования бизнес-центра необходимо учесть многочисленные требования девелопера, предъявляемые как к внешнему виду здания, так и к его функциональным характеристикам. Помимо обеспечения необходимой арендопригодной площади (GLA) не следует забывать о предоставлении дополнительных услуг для арендаторов и владельцев офисов. Деловой комплекс может объединять в своих стенах не только многочисленные офисные площади, но и производственные, складские, выставочные площадки, рекреационные зоны, конференц-залы, фитнес, кафе и магазины.

Класс будущего объекта влияет на стоимость проектирования бизнес-центра. Базовую классификацию ввела Российская Гильдия Управляющих и Девелоперов (ГУД), исходя из следующих параметров:

  • месторасположение и доступность;
  • тип здания и его технический уровень оснащенности;
  • качество управления и сервис.

Общепринятая классификация

  • Класс «A». БЦ возведены по индивидуальным проектам и расположены в престижном районе города, оснащены новейшим технологическим оборудованием. Предоставляется наивысший уровень комфорта, используются планировки open space. Обслуживание осуществляется профессиональной управляющей компанией. Комплекс ориентирован на премиальный сегмент.
  • «B». Новые здания, а также объекты после капитального ремонта с хорошей транспортной доступностью и развитыми инженерными коммуникациями. При отделке используются качественные, но не столь дорогие как в БЦ класса «A» материалы. Предусмотрено наличие кафе. Арендная плата ниже.
  • «C». Производственные строения, которые были перепрофилированы под офисную функцию. Инженерия и отделка не соответствует современному уровню. Расположены в спальных районах вдали от станции метро. Собственник в большинстве случаев самостоятельно осуществляет обслуживание объекта.

Разработка концепции

На начальном этапе разработки проекта бизнес-центра проводится анализ задачи по обеспечению необходимого количества офисных площадей на выделенном под застройку участке, определяется планируемое количество посетителей в день, рассчитывается возможная пиковая нагрузка. Данные параметры необходимы, чтобы сформулировать концепцию: будет ли это система офисных зданий в несколько этажей или многоэтажная высотная доминанта, предусматривающая сочетание различных функциональных зон.

При подготовке документации требуется предусмотреть наличие следующих систем:

  • комплексной диспетчеризации для управления инженерными сетями (способствует минимизации численности персонала и снижению расходов);
  • противопожарной и дымоудаления (с датчиками и сигнальными устройствами разных принципов действия);
  • контроля доступа в различные помещения с целью ограничения перемещения людей, а также автомобилей по прилегающей территории;
  • видеонаблюдения (круглосуточная запись);
  • климат-контроля;
  • автоматического управления внутренним и наружным освещением;
  • телефонии и высокоскоростного интернета;
  • паркингов (подземных, наземных, многоуровневых);
  • теплосбережения (возможно использование теплосберегающих материалов для фасадов);
  • окон с отражающим покрытием для защиты от проникновения ультрафиолетовых лучей (может применяться совместно со светопрозрачной кровлей);
  • шумо- и звукоизоляции;
  • фальшполов (благодаря съемным конструкциям обеспечивается быстрый доступ к инженерным сетям);
  • лестниц, эскалаторов, лифтов – для правильного распределения людских потоков.

Должна обеспечиваться комфортная среда для инвалидов с использованием безбарьерного доступа в здание и отдельные помещения. Необходимо создание специальных опорных систем в санитарно-гигиенических комнатах, тактильных указателей для инвалидов по зрению.

При подготовке документации архитектурное бюро rumpu особое внимание уделяет материалам для отделки интерьеров – они должны быть экологичные и пожаробезопасные. Внутреннее пространство БЦ проектируется с возможностью мобильного переоборудования. Мы создаем проекты с расчетом на успешное прохождение экспертизы, быстрое возведение и ввод в эксплуатацию.